Per anni la legionella in condominio è stata trattata come un'analisi ogni tanto: si preleva, arriva il referto, si archivia, si ricomincia l'anno dopo. Con il D.Lgs. 102/2025 quel modo di fare non basta più — e non perché sia arrivato un adempimento in più, ma perché è cambiato l'oggetto dell'obbligo.
Le tre cose che sono cambiate
Le Linee guida per la prevenzione della legionellosi del 7 maggio 2015 sono diventate vincolanti. Erano il riferimento tecnico che tutti citavano e che nessuno era tenuto ad applicare alla lettera: ora lo si è.
La valutazione del rischio legionella entra nel Piano di Sicurezza dell'Acqua (PSA). Non è più un documento facoltativo che si tira fuori quando c'è un caso: è parte del piano che descrive come l'acqua arriva sicura al rubinetto.
Il controllo del parametro piombo è diventato obbligatorio. Riguarda soprattutto gli edifici più vecchi, dove le colonne montanti originali non sono mai state sostituite: esattamente il patrimonio che un amministratore si trova in gestione nei centri storici.
L'analisi non è la valutazione del rischio
È la confusione che fa più danni, ed è la stessa che si vede sugli altri impianti. L'analisi è una fotografia: un punto di prelievo, un giorno, un valore. Dice se in quel rubinetto, quel mattino, c'era una carica batterica. Non dice niente su quello che succede negli altri trenta rubinetti dello stabile.
La valutazione del rischio è il ragionamento: quali tratti dell'impianto possono far proliferare il batterio, a quali temperature gira l'acqua calda, dove ristagna, quali misure si adottano, con quale frequenza si controlla e cosa si fa se un valore esce fuori soglia. Un referto senza valutazione è un numero senza contesto; una valutazione senza referti è un'ipotesi non verificata. Servono entrambi, e il PSA è il posto dove stanno insieme.
Dove nasce il rischio, in un edificio normale
- L'acqua calda sanitaria tenuta a temperature intermedie: troppo bassa per inattivare il batterio, abbastanza calda perché prolifichi;
- i rami morti — tubazioni che servivano un'utenza non più in uso, o appartamenti sfitti dove nessuno apre un rubinetto per mesi;
- i serbatoi di accumulo e i sistemi di ricircolo mal bilanciati, dove l'acqua staziona;
- gli impianti rimasti fermi e poi riavviati senza un lavaggio, dopo una stagione o dopo lavori;
- le torri evaporative e i sistemi di condizionamento centralizzati, dove presenti: sono la fonte con il potenziale di diffusione più ampio.
Nessuno di questi punti si vede da un referto. Si vedono guardando l'impianto.
Chi risponde, se succede qualcosa
Il condominio è a tutti gli effetti un luogo di lavoro per chi ci opera, e l'amministratore è il committente responsabile delle parti comuni. Tradotto: se in uno degli stabili che amministri viene contratto un caso di legionellosi, la prima cosa che verrà cercata è l'analisi documentale — la valutazione del rischio, i referti con le loro date, le misure adottate, le comunicazioni fatte.
Chi ha i documenti dimostra di aver fatto la propria parte. Chi ha solo l'ultimo referto in una cartella, e non sa dire quando è stato fatto il precedente, si trova a ricostruire mesi di storia nel momento peggiore per farlo.
Cosa serve avere, per ogni stabile
- il Piano di Sicurezza dell'Acqua, con dentro la valutazione del rischio legionella di quell'impianto;
- le analisi chimiche e batteriologiche dell'acqua potabile, con la loro periodicità;
- le analisi legionella sull'acqua calda sanitaria dove presente — e sulla fredda quando l'impianto lo richiede;
- la verifica del parametro piombo;
- i referti archiviati con le date di scadenza del rinnovo, non solo con la data del prelievo;
- la comunicazione degli esiti ai condomini, in assemblea o a verbale.
Il problema vero arriva con il numero
Su tre stabili tutto questo si tiene a mente. Su quaranta no, e non per pigrizia: un promemoria ti avvisa delle scadenze che hai inserito, ma non ti dirà mai che di uno stabile non hai mai avuto un referto. Le cose che mancano non suonano.
Per questo il punto di partenza non è il calendario, è il censimento: quali impianti esistono davvero, cosa è dovuto per ognuno, quando è stato fatto l'ultimo controllo, cosa non c'è. È quello che ti resta dopo il check-up dello studio: la Mappa di tre tuoi stabili, con le righe rosse dove manca qualcosa. Un'ora, gratis, e il documento è tuo che tu lavori con noi o no.