L'ascensore è l'unico impianto condominiale su cui gravano due obblighi diversi, con due fornitori diversi e due scadenze diverse. Confonderli è l'errore più comune negli studi, e non si scopre quando lo si commette: si scopre il giorno in cui arriva la comunicazione del Comune, o peggio quando qualcuno resta chiuso dentro.
Manutenzione e verifica periodica non sono la stessa cosa
La manutenzione la fa la ditta ascensorista: controlla le funi, le porte, i dispositivi di sicurezza, tiene il libretto e interviene quando l'impianto si ferma. È il fornitore che tutti conoscono, quello che chiami quando c'è un guasto.
La verifica periodica la fa qualcun altro: un organismo notificato (oppure ASL o ARPA, secondo la regione). Non ripara niente e non tocca l'impianto: ne controlla lo stato di sicurezza e rilascia un verbale. È un controllo di terza parte, previsto dal D.P.R. 162/1999, e va ripetuto ogni due anni.
Sono due contratti separati. Un impianto può avere una manutenzione impeccabile ed essere comunque fuori norma perché la verifica biennale non è stata fatta.
La scadenza non parte dal contratto, parte dall'ultima verifica
Questo è il punto che manda fuori strada più studi di qualunque altro. La verifica successiva scade due anni dopo l'ultima verifica eseguita, non due anni dopo la firma del contratto con l'organismo, e nemmeno alla data che compare sulla fattura.
Quando uno studio prende in gestione un nuovo stabile, o cambia fornitore, la data di partenza è quella scritta sull'ultimo verbale. Se quel verbale non si trova, la scadenza non è "da definire": è già passata fino a prova contraria, e va ricostruita prima di tutto il resto.
Cosa succede quando la verifica salta
L'esito della verifica non resta fra te e l'organismo. Viene comunicato al Comune che ha assegnato la matricola all'impianto, e in caso di esito negativo il Comune può disporre il fermo dell'ascensore fino alla rimozione delle carenze.
Per un condominio con anziani ai piani alti, un fermo non è un problema amministrativo: è un problema che arriva in assemblea la settimana dopo, con il tuo nome sopra. E davanti alla legge il responsabile della sicurezza delle parti comuni resta l'amministratore, non il fornitore che ha dimenticato di fissare l'appuntamento.
Le verifiche straordinarie, quelle che nessuno mette in scadenzario
Oltre alle biennali esistono le verifiche straordinarie, che servono dopo un incidente, dopo modifiche costruttive importanti o quando una verifica periodica ha dato esito negativo. Non hanno una cadenza, quindi non finiscono in nessun scadenzario: si ricordano solo se qualcuno le annota nel momento in cui l'evento accade. È lì che gli archivi di studio perdono i pezzi.
Cosa deve esserci nel fascicolo di ogni impianto
- la matricola comunale e la targa applicata in cabina;
- la dichiarazione di conformità CE dell'installatore;
- il libretto dell'impianto con gli interventi di manutenzione;
- il verbale dell'ultima verifica periodica, con la data;
- i verbali delle eventuali verifiche straordinarie;
- il contratto di manutenzione in corso e quello con l'organismo.
Sei documenti per impianto. Uno studio con quaranta stabili e un ascensore ciascuno ne ha duecentoquaranta da tenere insieme, con quaranta date che scadono in quaranta momenti diversi dell'anno.
Come si tiene in piedi, quando gli impianti sono tanti
Con pochi stabili basta un promemoria. Oltre i quindici, il metodo del promemoria smette di funzionare per un motivo strutturale: nessuno si accorge di quello che manca. Un'agenda ti avvisa delle scadenze che le hai inserito; non ti dirà mai che di un impianto non hai mai avuto il verbale.
Serve il ragionamento opposto: partire dagli impianti che esistono davvero — censiti con un sopralluogo, non copiati dall'elenco del fornitore precedente — e per ognuno chiedersi quale verifica è dovuta, quando è stata fatta l'ultima volta, e cosa manca. Le righe vuote sono l'informazione più importante del documento.
È esattamente quello che facciamo nel check-up dello studio: un'ora nel tuo studio, tre stabili a scelta, e ti resta la Mappa di quei tre impianti — cosa c'è, cosa è dovuto, quando scade, chi l'ha fatto, cosa manca. Gratis, e resta tua che tu lavori con noi o no.